요즘 중고 주택은 많은 사람들의 주택 구입 선택이 되었습니다. 새 주택에 비해 중고 주택은 선택의 폭이 넓고, 가격도 다양하며, 지원 시설도 비교적 완벽합니다.
그러나 계약금 납부, 대출 계약 체결, 주택 구입 계약 체결, 신규 주택 대출금 제때 상환 등 간단하고 이해하기 쉬운 일련의 운영 절차에 비해 주택 거래, 중고 주택 거래 과정은 비교적 복잡합니다. 주의하지 않으면 이러한 "함정"에 빠질 수 있습니다.
그럼 중고주택 거래에서는 어떤 문제가 발생할 가능성이 있나요?
오늘은 카자매님과 모두가 알아봅시다~
거래 과정에서 겪을 수 있는 함정에 대해 이야기하려면 우선 중고집에 대한 이해가 필요합니다. 거래 과정을 분석하고 이를 실제 상황과 결합하여 이 과정에서 발생할 수 있는 문제를 분석합니다.
먼저 시작해보겠습니다! 사진을 통해 중고 주택 거래의 전체 과정을 이해할 수 있습니다.
다음으로 카 자매는 위의 거래 과정과 실제 상황을 바탕으로 주의해야 할 몇 가지 구체적인 사항을 살펴보겠습니다. 상황:
주택 구입 자격 검토 및 판매자 소유권 확인 및 확인
이 단계는 구매자와 판매자 사이의 상황을 명확하게 이해하는 데 매우 중요합니다.
1. 구매자의 주택 구입 자격 검토: 심천 호적 등록, 가족 중 한 명이 심천 가구이거나 심천에서 5년 연속 사회보장금을 납부했습니다.
2 구매자의 대출 자격에 대한 예비 검토: 소득 증명, 은행 명세서가 은행 대출 요건을 충족하는지 여부, 연체 상황이 은행 승인에 영향을 미칠 만큼 심각한지 여부 첫 주택인지 확인이 필요하며, 대출 한도는 계약금 30%, 50%, 70%입니다.
3 주택이 담보인지, 임대인지, 봉인인지, 양도동결인지, 철거범위에 포함되는지 등을 파악한다.
4 매도인은 반드시 해당 부동산의 소유자(1인인지 다수인지 주의)여야 하며, 부동산 소유권 증명서와 소유자 신분증을 확인하여 확인해야 합니다.
거래 당사자는 매매 계약을 체결합니다
예비 조사가 완료되고 쌍방이 매수 및 매도 자격이 있음이 확인되면 계약을 체결할 수 있습니다.
서명 시 주의 사항:
1 보증금 지불: 일반적으로 업계의 보증금 지불 비율은 5-10이지만 일부 은행의 계약금 요구 사항으로 인해 계약금은 5-10이 되어야 합니다. 최소 25, 현금 흐름이 막히는 것을 방지합니다. 너무 많으면 예금은 일반적으로 5 정도로 통제됩니다. 칠판을 두드리세요! 판매자의 채무상태를 확인하는 것이 중요하며, 파일을 확인하였더라도 채무에 대한 확인도 필수입니다. 판매자에게 빚이 많은 경우 보증금 지불의 위험이 커집니다(돈이 빠져나올 경우). 거래가 완료되기 전에 보증금을 중개자에게 맡긴 후 소유자에게 양도하는 것이 좋습니다. 거래가 완료된 후 중개자에 의해. 2. 은행 자금 감독 시간 결정: 구매자는 부동산 매각으로 인한 최종 지불인지 은행 자금 조달인지 여부에 관계없이 자신의 상황에 따라 계약금 자금의 출처를 결정해야 합니다. 이러한 상황을 토대로 판매자와 비교적 넉넉한 시간을 두고 협상을 하세요. 그렇지 않으면 합의된 시간 내에 잔액을 결제하지 못해 계약 위반이 될 위험에 직면하게 되며, 매우 소극적인 입장에 놓이게 됩니다. 3
환매할 재산의 소유권 결정: 환매할 재산의 소유권에는 집을 팔아 스스로 환매하는 경우, 집을 사서 환매하는 경우, 위탁하는 세 가지가 있습니다. 후자의 경우에는 계약 체결 후 최대한 빨리 위탁공증을 진행해야 합니다. 부동산을 상환하려면 매매계약서, 신분증, 부동산 증명서, 담보대출 계약서 등 정보(판매자)를 제공해야 합니다.
4도 고정: 선전에서는 중고 주택 구입이 대부분 학위에 기인합니다. 그러나 선전의 대부분 지역은 학위 제한 시스템을 갖추고 있습니다. 따라서 계약을 체결하기 전에 학위가 잠겨 있는지 확인해야 하며, 잠겨 있다면 잠금 해제 시간이 자녀의 학습 시간과 일치하는지 확인해야 합니다. 5. 집 인도 보증금 : 자가 거주 중이거나 빈집에 거주하는 경우 보증금은 보통 5,000~10,000 정도입니다. 집을 임대하는 경우 보증금은 보통 2개월치 집세입니다. 보증금을 인도하는 주된 목적은 집 자체의 수도, 전기, 가스 요금과 집의 연체금을 정산하여 향후 분쟁을 방지하는 것입니다.
참고: 중고 주택 매매에는 여러 단계가 필요하며 거래의 모든 측면에서 오랜 시간이 걸립니다. 주택 구매자는 양도 기록과 같은 관련 문서와 증거를 보관하는 데 주의를 기울여야 합니다. , 통신기록 등 필요한 경우 귀하의 합법적인 권리와 이익을 보호하기 위해 법원에 출두할 수 있습니다.
부동산 거래 전문 중개인을 선택하면 많은 위험을 피할 수 있습니다.
예를 들어 Shenzhen Zhongyuan Real Estate는 18단계 안전 거래 프로세스를 엄격히 준수하고 설정합니다. 확인을 위해 여러 "레벨"을 올리십시오. 집에는 문제가 없습니다:
우선 소유자의 위탁을 수락할 때 Shenzhen Zhongyuan Real Estate는 소유자에게 "증명서 2개와 책 1권"을 제공하도록 요구합니다. "(신분증, 부동산 증명서/부동산 증명서, 중고주택 위탁계약서)를 작성한 후 집 면적, 주소, 연령, 주민 수 등 소유자 자료 및 재산 관련 정보를 확인합니다. 당사는 위탁수탁 시 재산권 및 관련 정보의 유효성을 확인하는데 앞장섰습니다.
둘째, 계약서에 서명하기 전에 Shenzhen Centaline Real Estate는 파일을 다시 확인하여 재산권 거래의 유효성을 확인합니다. 리스크관리부 전문 변호사팀의 점검과 검토를 거친 계약서에는 '한 집이 두 번 팔렸다' 등의 상황으로 인해 발생하는 경제적 손실을 피하기 위해 계약 위반과 쌍방의 배상 책임도 명확히 명시했다.
입금 발행 전 파일도 함께 확인되며, 확인 후 입금이 진행됩니다. Shenzhen Centaline Real Estate는 구매자와 판매자 모두의 거래 보안을 보장하기 위해 보관된 정보의 모든 검토를 엄격하게 통제합니다.
구매자와 판매자는 자금 감독 및 모기지를 수행합니다.
구매자와 판매자는 신분증, 자산 증명서(소득 증명서, 은행 명세서, 주식 또는 기타 자산 등) 서명 자료를 준비해야 합니다. ) 합의된 시간 내에 자료를 제출하십시오.
이 링크에서 특별히 주의해야 할 점은 무엇인가요?
1
은행 선택: 일반적으로 금리가 낮은 은행을 선호합니다.
많은 외국계 은행의 금리가 중국계 은행보다 낮지만, 실제 상황을 고려하면 여전히 외국계 은행에 우선권이 주어진다.
다양한 고객 자격과 요구 사항에 따라 일반적으로 상황에 맞는 은행을 선택해야 합니다. 은행 선택 시 고려해야 할 사항은 다음과 같습니다.
a. 충분하고 대출 속도가 빠른지 여부(상환 과정에서 발생하는 이자와 영향을 미침)
. 세금 대출을 신청해야 합니까(현재 일부 은행에서만 구매자의 계약금 부족을 보충하기 위해 세금 대출을 승인할 수 있습니다).
c. 추후 자금 조달이 필요한지 여부(부동산 가치가 상승한 후 일부 은행에서는 추가 모기지 정책과 유사하게 부동산을 상환하지 않고 고객을 위해 추가 소비자 대출을 신청할 수 있습니다).
2
예비자금대출 : 예비자금대출을 원하실 경우, 매수인의 주택문의 목록을 제출하셔야 하며, 개인별 예비자금대출 한도는 500,000원 입니다. 가족 이름으로 신청하는 금액은 900,000입니다.
3
대출 비율 결정: 신용 보고서를 확인하고 구매자 이름으로 된 주택 구입 기록을 확인한 후 계약금을 30%, 50% 또는 70으로 결정할 수 있습니다. %.
장소 환매
대개 부동산 환매 절차는 대출 승인 후 1주일 이내에 완료됩니다.
매도인이 집을 환매하기 위해 스스로 자금을 조달하고 부동산 증명서를 취득하고 주택담보대출 등록을 취소하는 경우 이 방법은 구매자에게 가장 이상적인 방법입니다. 결과. 소유자가 스스로 환매할 수 없는 경우 위험을 최소화하기 위해 공식 보증 회사를 통해 재산을 환매해야 합니다.
공식 보증 회사를 통해 재산을 상환하는 경우 일반적으로 재산을 상환하는 방법에는 두 가지 방법이 있습니다: 2불 상환과 1불 상환:
2불 상환: 2 -지불상환 신용을 주보증으로 하고, 보증회사가 추가보증으로 제공하는 취소불가 보증으로 판매자가 은행에 단기신용대출을 신청하여 원래 대출금을 미리 상환하는 것을 의미합니다. 그리고 부동산 증명서를 교환하세요. 소유자에 의한 재산 상환과 구매자의 모기지는 서로 관련이 없습니다. 이 재산 상환 방법은 판매자가 대출금을 제때에 상환할 수 없으면 은행에서 직접 보증 회사를 요구합니다. 보증책임을 지며, 보증회사가 소송을 진행합니다. 판매자의 책임과 구매자의 이익은 최대한 보호될 수 있습니다.
일시상환 : 구매자가 보증회사를 통해 은행으로부터 담보대출을 받고, 은행은 상환대금을 판매자에게 전달해 대출금을 미리 갚는 방식이다. 이를 업계에서는 흔히 '부동산을 일시불로 상환한다'라고 부른다. 일시금 상환의 본질은 소유자의 부동산 상환 의무를 구매자에게 이전하는 것입니다. 구매자는 은행이 모기지 대출을 발행할 때 매월 부동산 비용을 지불하기 시작합니다.
일회성 대물상환의 경우 보증기간 내 거래에 문제가 있을 경우 은행은 보증회사에 책임을 묻고 보증회사가 책임을 지면 매수인에게 책임을 묻게 되며, 구매자의 이익은 여전히 보장되지 않습니다.
두 가지 재산 환매 방법을 비교해 보면, 보증회사를 통해 재산을 환매할 때 두 가지 결제 방식을 통해 재산을 환매하는 것이 더 안전한 경우가 많다. 이와 관련하여 Shenzhen Centaline Real Estate는 주택 구매자가 돈과 주택을 최대한 잃을 위험을 피하기 위해 항상 "2 지불 상환"을 고수해 왔습니다.
이체 처리
이체 전 필수 조건은 두 가지입니다:
1
구매자의 예금, 은행의 첫 번째 할부 감독 금액, 은행 승인 대출 금액 = 주택의 총 거래 가격
여기에는 한 가지 사항이 포함됩니다: 승인 금액이 대출 가능 비율에 도달하지 못할 수도 있습니다. 즉, 구매자의 자격으로 70%를 대출할 수 있습니다. , 그러나 실제 승인은 대출 비율에 도달하지 못합니다. 가격이 70%에 도달하면 구매자가 이 격차를 메워야 합니다.
2
판매자는 우리가 일반적으로 레드북이라고 부르는 부동산 증명서 원본을 취득하며 해당 부동산에는 담보권이나 인감이 없습니다.
3
이적 절차를 진행하세요. 양측이 통일된 시간에 합의할 수 없는 경우에는 다른 사람에게 공증을 맡길 수 있습니다.
양도시 필요한 서류 :
구매자 : 결혼증명서, 호구부(홈페이지, 부부 및 미성년자녀 페이지), 신분증(배우자 신분증 사본), 비거주 심천 가구는 5년 이상 사회 보장 목록을 준비합니다.
판매자: 신분증, 부동산 증명서
참고: 판매자의 재산이 5년 이상이고 다음과 같은 경우 심천의 유일한 거주지로서 개인세금이 면제될 수 있으며 제공해야 하는 정보: 배우자 쌍방의 신분증, 호구부(홈페이지, 남편과 아내, 미성년 자녀 페이지 포함), 결혼 증명서, 부동산 증명서.
새 부동산 증명서 및 담보대출 받기
문서 양도 및 제출 후 증명서를 받기까지 보통 영업일 기준 5일이 소요됩니다. 증거 수집과 모기지는 2단계로 이루어지며 기본적으로 하루 안에 완료될 수 있습니다.
주의 사항:
1
세금을 먼저 납부한 후 증명서를 받으십시오. 여기서 주의해야 할 것은 세금이 정확한지, 특히나입니다. 개인세를 인하했든 인하했든 여기서 또 다른 사항이 있는데, 양도가액이 원래 구입가액과 일치하면 5년을 초과하지 않고 개인세를 감면받을 수 있다.
2
증거를 확보한 후 제때에 담보를 담보로 해야 합니다. 담보를 담보로 하지 않으면 은행에서 잔액을 돌려줄 수 없습니다.
구매자와 판매자는 합의된 시간에 따라 집을 넘겨줍니다
은행이 최종 대금을 지급한 후 집, 물, 전기, 가스, 부동산 양도 및 기타 문제를 처리해야 합니다. 물과 전기를 인계하는 동안 다음 사항에 주의해야 합니다.
과잉 지불 여부, 초과 지불이 있는 경우 판매자는 제때에 지불해야 합니다.
인도 시 수도, 전기 계량기를 확인하여 현재 할당량을 기록하고, 가스회사에 현재 할당량을 문의하세요.
물, 전기, 가스 및 부동산 양도에 필요한 서류:
① 신분증 원본 및 사본
② 세금계산서 원본, 사본 부동산 증명서
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③ 보관 은행 카드 계좌 번호 및 사본.
보통 사람들에게 집 구입은 분명 인생의 큰 사건이지만, 전문적인 부동산 중개소를 선택하여 주택을 보호하는 경우 대부분의 사람들이 이 분야에 대한 전문적인 지식을 갖추기 어렵습니다. 거래를 하면 불필요한 위험을 많이 감수하게 됩니다.
Shenzhen Centaline Real Estate에서는 중고 주택 거래를 18가지 절차를 엄격히 준수하여 구매자와 판매자 모두의 거래 안전, 금융 보안, 정보 보안을 보장합니다. Shenzhen Zhongyuan Real Estate는 중개자로서 '돈'/생명과 직접적으로 관련된 자금의 안전을 엄격하게 통제합니다.
거래 과정의 세 번째 단계에서는 Shenzhen Zhongyuan이 보증금을 보관합니다. 수감 중이며, 재확인을 거친 후에야 판매자와 주택에 대한 정보의 진위 여부가 결정됩니다.
1단계 감독 신청 절차 6단계에서 Shenzhen Zhongyuan은 구매자와 판매자 사이에 합의된 승인 없이는 1단계 결제의 100%가 은행에서 감독되어야 한다고 주장하며, 다른 사람은 자금을 사용할 수 없습니다.
또 다른 예는 10단계입니다. 부동산 환매 과정 심천 중원 부동산은 구매자의 돈과 집이 비어있는 위험을 피하기 위해 항상 "재산 환매의 두 가지 지불"을 주장해 왔습니다.