-베이징에서 취재한 조성제 기자
지난 2년 동안 베이징에서 대만 파글로리 그룹의 발전을 이야기할 때, 자오원자(Zhao Wenjia)는 이를 '뒤흔들다'라는 단어를 사용했다. . Zhao는 대만 Farglory의 지주 자회사인 Farglory Group의 베이징 지점 부회장입니다.
대만 최대 부동산 개발업체 중 하나인 파글로리(Farglory)는 5년 연속 대만 연간 매출 1위를 기록하고 있지만,
허치슨 왐포아(Hutchison Whampoa)와 뉴(New)에 관심을 갖고 있는 업계 관계자가 많아지고 있다. 세계 우리는 홍콩 개발자들에 대해 잘 알고 있지만 대만 부동산 개발자들에 대해서는 아는 바가 거의 없습니다. 실제로 Farglory는 1995년에 본토에 진출하여 현재 상하이, 베이징, 쿤산 등에 투자하고 있으며 충칭, 다롄 등 도시에서 적극적으로 기회를 찾고 있습니다.
지난해 말 Farglory 그룹 회장 Zhao Tengxiong은 그룹이 본토 부동산 시장에 큰 발걸음을 내딛고 NT$100억(약 NT$100억)의 매출을 달성하기 위해 노력할 것이라고 공개적으로 밝혔습니다. 2004년 베이징과 상하이에서는 25억 위안 상당의 매출을 기록했고, 2005년에는 연간 판매량이 NT$200억(약 50억 위안)을 넘어 대만 규모를 넘어설 것으로 예상된다. 고도로 지역적인 부동산 산업에서 Farglory가 멀리서 이 목표를 달성할 수 있을까요? 본토에서는 어떤 레이아웃이 될까요?
토지 취득의 아픔
1969년 설립된 대만 파글로리그룹은 10년 전부터 투자 리스크 다각화를 고려해 다각화를 시작했다. 4대 주요 산업은 부동산, 항공 화물 및 창고업, 생명 보험, 레저 관광입니다. 1999년에는 대만에 상장됐다.
Zhao Tengxiong은 1995년 지주 자회사인 Yuanzhong Group을 통해 싱가포르에 Yuanzhong Real Estate Development (Shanghai) Co., Ltd.를 설립하는 데 투자하며 공식적으로 본토 부동산 시장에 진출했습니다. 대만의 부동산 산업은 오랫동안 본토에서 발전할 수 없었기 때문에 Zhao는 이러한 우회적 접근 방식, 즉 Yuanzhong Group을 통해 본토에 간접 투자하는 방법밖에 취할 수 없었습니다. 기자의 이해에 따르면 대만 당국의 관련법은 지난해까지 풀리지 않았다.
현재 Yuanzhong은 상하이에 본사를 두고 있지만 Zhao Tengxiong은 2005년에는 개발의 초점이 베이징으로 옮겨갈 것이라고 말했습니다. 자오웬자(Zhao Wenjia)는 “정책적 관점에서 볼 때, 비록 시작은 되었지만 향후 본사가 베이징에 위치할 가능성이 매우 높다”고 말했다. 우리가 "이제 시작했다"고 말하는 이유는 Yuanzhong이 상하이보다 6년 늦게 베이징에 진출했기 때문에 상하이 회사의 이익이 베이징에 재투자되었기 때문입니다.
부동산 개발의 주요 생산 요소인 토지 자원은 '3개 외국 기업'이 직면한 첫 번째 병목 현상입니다. Yuanzhong에게는 토지 확보가 베이징 발전의 가장 큰 장애물이 되었습니다. 2002년 8월, 중관촌 핵심지역 하이뎬신위안 1-3호 토지가 매물로 나왔고, 이는 베이징 최초의 토지 가격표와 함께 공개 매물로 나온 곳이기도 하다. 2억7천만. 이상하게도 당시 이 프로젝트에 입찰한 회사는 단 하나, 베이징 위안중(Beijing Yuanzhong)뿐이었습니다. 결과적으로는 아무런 긴장감도 없었습니다. 베이징 위안중은 경쟁자 없이 이 땅을 획득했습니다.
“베이징에 와서 나중에 만난 많은 친구들이 중관촌 땅에 그렇게 높은 가격으로 입찰하는 사람은 없다고 말했습니다. 사실 우리는 같은 가격으로 더 나은 것을 얻을 수 있습니다. 토지를 취득하는 더 좋고 저렴한 방법이 있다는 것을 몰랐습니다. 비용 측면에서 후회했지만 장기적으로는 'Yuanzhong' 브랜드를 출시할 수 있었습니다."라고 Zhao Wenjia는 기자들에게 말했습니다.
중관촌 프로젝트는 돈을 벌 수는 없지만 모든 작업은 여전히 한창 진행 중이다. 현재 건설허가를 신청 중이며 올해 3월 정식 착공할 예정이다. Yuanzhong은 이를 "Yuanzhong Yuelai"라는 이름의 서비스 아파트로 지을 계획입니다.
이에 앞서 베이징 위안중은 2001년 옛 베이징 제2케이블 공장에서 불과 4만8000㎡에 달하는 부지를 계약을 통해 인수했다. 이 토지는 Liujiayao 로터리 동쪽에 위치하고 있으며 Yuanzhong이 단독으로 개발한 'Dream Dream' 주거 프로젝트가 작년 9월에 출시되었습니다. Zhao Wenjia에게 있어 이 작은 프로젝트는 Yuanzhong의 베이징 발전을 위한 '디딤돌'이자 '준비'일 뿐입니다. 지난해 말 기준으로 물량 기준으로 사업 물량의 50% 정도가 매각됐다.
토지 확보가 어렵기 때문에 Yuanzhong은 많은 현지 개발자보다 토지에 훨씬 더 많은 관심을 기울이고 있습니다. Zhao Wenjia에 따르면 매주 회사의 사전 제작 부서는 전체 시장의 입찰 상태에 대한 보고서를 제출해야 합니다.
동시에 Yuanzhong도 프로젝트 회사 인수를 통해 토지 확보를 시도하고 있으며 일부 프로젝트 회사와의 협상이 곧 마무리될 예정입니다. "규모 측면에서 우리가 구매하고자 하는 토지는 200,000평방미터 이상입니다."
협력을 구하고 있습니다
현재 베이징에서 Yuanzhong의 프로젝트는 모두 완전 소유 개발 방식을 채택하고 있습니다. 및 운영 모델, 상하이에서 개발된 대부분의 프로젝트도 이와 같습니다. 실제로 그룹은 항상 대만에서의 개인 소유 개발 및 운영을 선호해 왔습니다. 그 개발 모델은 Vantone 이사회 의장 Feng Lun이 언급한 홍콩 모델, 즉 토지 자원 획득부터 계획 및 운영까지 유사합니다. 설계, 판매, 기획, 시공, 고객관리 등이 통합되어 있습니다. 이 모델은 전문적인 분업을 강화하는 미국 모델과는 사뭇 다르다. Yuanzhong은 상하이 부동산 시장에 진출한 후 이 모델을 가져왔고 상하이에 개발 회사를 설립하는 것 외에도 부동산 관리 회사와 주택 컨설팅 회사를 설립하여 상류 및 하류 부동산 산업 체인을 확장했습니다.
부동산 산업의 강력한 지역적 특성으로 인해 오프 사이트 확장은 종종 많은 장애물에 직면합니다. 국내의 강력한 부동산 개발자들과 힘을 합쳐 프로젝트를 개발하는 것은 많은 외국 개발자들에게 가장 현실적인 선택입니다. 예를 들어 American Hans는 국내 여러 부동산 회사와 협력하여 "Park Avenue"를 개발했으며, Hong Kong Land는 Vantone과 협력하여 "New Town International"을 개발했으며 두 회사 모두 좋은 판매 성과를 거두었습니다. 현지 개발자와의 협력을 선택하면 토지 자원을 확보할 수 있을 뿐만 아니라 통합 마케팅 수준에서 최저 비용으로 피드백을 받을 수 있습니다.
파글로리그룹은 지난해 10월 말 중국 본토 최대 부동산업체인 중국부동산그룹을 대만으로 초청해 교류를 펼쳤다. 언론 보도에 따르면 Farglory Group은 China Real Estate Group과 함께 본토 부동산 산업에서 발판을 마련하기를 희망하며 양 당사자가 전략적 제휴를 구축하려는 계획이 실행되고 있습니다. "두 달여 전 중국 부동산의 대만 방문이 우리의 첫 접촉이었습니다. 마지막으로 초대한 것은 순전히 기술 교류를 위한 것이었으며 협력 방법에 대한 구체적인 논의는 없었습니다. 현재 베이징과 중국 부동산의 리더들은 진행 중 더 많은 의사소통을 통해 모두가 서로 다른 방식으로 협력할 수 있는 지점을 찾고 있지만 이를 위해서는 과정이 필요합니다."라고 Zhao Wenjia는 말했습니다.
Yuanzhong은 China Real Estate Group 외에도 2년 전 처음 베이징 시장에 진출했을 때 베이징 캐피털(Beijing Capital)과도 일부 문제에 대한 이해의 큰 차이로 인해 협력을 모색했습니다. 아직 실질적인 결과를 얻지 못했지만 Yuanzhong은 Zhong을 포기하지 않았습니다.
본토 전략
“본토에서의 우리의 개발 속도는 우리가 상상했던 것보다 느립니다.” Zhao Wenjia는 최근 몇 년 동안 본토에서 Yuanzhong의 개발 속도에 대해 언급했습니다. 1998년 주택시장이 개장한 직후, 본토 부동산은 새로운 '강세장'을 맞이했습니다. 업계 관계자들은 이 '강세장'이 최소 5년 이내에 끝나지 않을 것이라고 믿고 있습니다. 이렇게 거대한 시장을 누가 눈감아주겠습니까? 현재 대만의 상위 10대 부동산 개발자들이 본토에서 정보를 찾고 있으며 일부 개발자들은 기회를 활용하기 위해 준비하고 있는 것으로 이해됩니다.
본토에서 프로젝트를 진행하는 대만 사업가들에게는 이상한 현상이 있습니다. 본토에서 잘나가는 회사들은 주로 대만 부동산에 종사하지 않는다는 것입니다. 즉, 대부분이 '평신도'입니다. " .
대륙에서 원중의 발전이 뒤처지는 이유는 무엇인가? Zhao Wenjia는 첫째로 Zhao Tengxiong 회장이 처음에는 본토 시장에 크게 의존하지 않았고, 다른 하나는 오랫동안 본토에서 일할 적합한 인력이 없었기 때문에 인재의 문제라고 생각합니다. 인재 현지화가 느리기 때문에 본토에서 Yuanzhong의 레이아웃을 이해하는 데 직접적인 영향을 미칩니다.
작년 말, Zhao Tengxiong은 언론 앞에서 "2005년 Yuanzhong 본토 부동산 시장의 연간 매출이 NT$200억을 초과할 것"이라는 대담한 발언을 했는데, 이는 이를 입증하기에 충분합니다. 그의 본토 투자 가치가 근본적인 변화를 겪었다는 것입니다. 또한 Yuanzhong은 인재 현지화 과정을 가속화하고 있습니다. 현재 베이징위안중 총경리는 현지인이 맡고 있으며, 앞으로 부서장들도 대거 현지인을 임명할 예정이다. 그러나 현지인을 활용한다고 해서 현지화가 이루어진 것은 아니다. 기업문화가 현지 문화와 융합될 수 있는지가 관건이다.
"베이징에서의 우리의 발전은 상하이보다 적어도 3배 빠릅니다. 앞으로 2~3년 안에 우리는 더 큰 진전을 이룰 것입니다." 그럼에도 불구하고 조부종(Zhao Fujiong)이 설정한 목표를 불과 2년 만에 달성하는 데에는 여전히 큰 어려움이 있습니다. 기자는 상하이 위안중의 매출이 2003년 10억 위안에 달했고, 베이징 위안중의 매출이 2005년 1억 위안을 넘었다는 사실을 알게 됐다. 금액은 약 4 배 증가합니다.
Zhao Wenjia는 이것이 Zhao Tengxiong 회장이 그들에게 갖고 있는 기대일 뿐이며 이 목표를 달성하려면 최소 5년이 걸릴 것이라고 믿습니다.
Zhao Wenjia는 본토 부동산 시장에 대해 매우 낙관적입니다. 그의 견해에 따르면, 본토 부동산 시장은 여러 개의 큰 지역으로 나눌 수 있으며, 각 지역에는 중앙 도시가 있고, 그 주변에는 중소 도시가 있습니다. 따라서 1급 도시, 2급 도시, 3급 도시, 4급 도시, 심지어 5급 도시에 진출하더라도 많은 기회가 있을 것입니다. 이미 3년 전 Yuanzhong은 대련, 충칭, 천진 및 기타 도시에서 시찰을 실시했으며 본토에서의 수익 모델이 성숙되고 현지 인재가 양성된 후 이들 도시에 선택적으로 진출할 예정입니다.
투자 이익과 손실
"Yuanzhong은 발전 과정에서 어떤 교훈과 경험을 얻었습니까?" 기자의 질문에 Zhao Wenjia는 Yuanzhong이 큰 위기에 직면했다고 솔직하게 말했습니다.
1986년 Yuanzhong은 미국에 투자하고 현지 파트너를 찾았습니다. 그러나 파트너들이 원래 하기로 합의한 일을 하지 않고 있다는 사실이 밝혀졌고, 10년이 지난 뒤 너무 늦게 알게 되었습니다. Yuanzhong은 지난 10년 동안 투자한 2천만 달러 중 절반을 잃었습니다. Zhao Wenjia는 투자 실수의 근본적인 이유는 사전 조사 부족, 현지 시장에 대한 이해 부족, 다른 사람들이 말하는 것에 대한 지나친 믿음, 이전 경험을 바탕으로 어떤 일을 할 수 있다는 생각 때문이라고 믿습니다.
10년 1000만 달러를 허비한 미국 프로젝트가 드디어 올바른 궤도에 들어섰다. 현재 3~4개 프로젝트가 진행 중이고 연매출은 9000만 달러 안팎이다.
위안중에게 정말 치명적인 타격을 준 일은 1992년에 일어났다. 그해 Yuanzhong은 파트너 ***와 함께 대만에서 대규모 프로젝트에 투자했으며 총 투자액은 약 20억 위안이었습니다. 실행 중에 파트너는 여러 가지 이유로 철수하여 Yuanzhong의 현금 흐름이 회전했습니다. 일이 안 되면 회사가 계속 살아남기 위해서는 살을 베고 피를 흘리는 조치를 취해야 한다.
Zhao Wenjia의 관점에서는 일부 비용은 지불해야 하고 일부는 구현 과정에서 인적 요인으로 인해 발생합니다. 이러한 교훈을 바탕으로 Yuanzhong은 본토 투자에 더욱 신중해질 것입니다.